Reforma tributária · Condomínios
NFS-e de condomínio a partir de 1º/12/2026
Emitir documento fiscal não é pagar imposto. Veja o que o condomínio emite, quando o IBS/CBS incide e o que o síndico precisa organizar.
O que o condomínio passa a emitir
A partir de 1º de dezembro de 2026, o condomínio emite NFS-e em duas situações (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026):
- Na arrecadação das taxas e demais valores cobrados dos condôminos.
- Nas receitas com terceiros: salão para não moradores, antenas de operadora, publicidade, estacionamento, lojas e quiosques.
Detalhes operacionais ainda dependem da orientação do programa de conformidade da Receita e do Comitê Gestor do IBS.
Quando o IBS/CBS incide
- O condomínio edilício não é contribuinte de IBS/CBS (LC 214/2025, art. 26).
- O IBS/CBS não incide sobre a arrecadação das taxas condominiais.
- Só pode incidir sobre as receitas com terceiros, e apenas se as cotas dos condôminos forem menos de 80% da receita total.
- O regime regular é opcional: toda a receita é tributada, com direito a créditos, por no mínimo 12 meses.
Os limites de R$ 240 mil por ano e mais de 3 imóveis valem para o proprietário pessoa física. Para o condomínio, o critério é a proporção de 80%.
Checklist do síndico
- Separar no plano de contas as receitas de cotas e as receitas com terceiros.
- Medir a proporção todo mês.
- Revisar contratos de antenas, publicidade e locação de áreas.
- Conversar com a administradora sobre a emissão das notas.
- Avaliar o regime regular com o contador.
Veja o quadro completo na página da reforma tributária e como o SafeMobi atende condomínios e administradoras.
Perguntas frequentes
Fontes
Conteúdo informativo. A regulamentação ainda está em andamento. Não substitui a orientação de contador ou advogado.
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